Budapest és más nagyvárosaink utcáin sétálva lépten-nyomon találkozhatunk kiadó irodákat hirdető táblákkal. Az ingatlantulajdonosok és -üzemeltetők különféle vonzó ajánlatokkal próbálják becsábítani a cégeket létesítményeikbe. De vajon milyen igényekkel lépnek fel napjainkban, a Covidot követően is nagy népszerűségnek örvendő home office korában a vállalatok? Mire van kereslet, és mit utasítanak el az irodát keresők? Vajon előnyt jelenthet-e a mesterséges intelligencia bevetése az ingatlanüzemeltetők közötti versenyben? A témában szerzett tapasztalatait Kákosy Zsolt MBA MRICS, az ICON Real Estate Management property management területért felelős szenior igazgatója összegzi.
Kákosy Zsolt: Budapesten, az A osztályú irodákba jellemzően olyan strukturáltan, tudatosan működő cégek költöznek be, amelyeknek már van kialakult, bevált üzleti modelljük. Ezek a vállalatok irodájukkal is azt akarják sugallni, hogy jó minőségű terméket állítanak elő. Ehhez megfelelő munkaerőre van szükségük, emiatt az iroda - főleg a Covid után - számukra HR-eszközzé is vált. Ezzel is azt akarják elérni, hogy megszerezzék a legjobb tehetségeket, továbbá visszacsábítsák a már ott dolgozókat az irodába. A piacon egyébként még mindig a szélsőségek között változik az otthoni és az irodai munkavégzés aránya, azaz az 5 nap otthoni, illetve az 5 nap irodai munka mellett bármilyen arányú hibrid megoldással is találkozhatunk. A cégek általában heti 2-3 napot engedélyeznek home office-ban, de az iparág, a cég munkamódszere vagy tulajdonosi köre is befolyásolhatja az irodahasználati szokásokat. Tekintettel arra, hogy az irodabérleti szerződések a modern irodákra minimum ötévesek, a Covid előtt kötött szerződések mostanság járnak le. Rövidesen eljön tehát az igazság pillanata, és kiderül, hogy a cégek a korábban lekötött irodaterületeik hány százalékát tartják meg. Az ugyan már most látható, hogy megindult a piacon az üresedés, bár - a még érvényes, hosszú távú szerződések miatt - ezek egy része úgynevezett rejtett üresedés. Ilyen helyzetben a cégek, veszteségeik csökkentése érdekében, igyekeznek minél több munkavállalót bevonzani az irodákba, ezzel is erősítve a cég kultúráját, összetartását, kohézióját.
ComputerTrends: Melyek azok az irodai jellemzők, amelyek a cégek szerint vonzóbbá tehetik az irodai munkát a dolgozóik számára?
Kákosy Zsolt: Az egyik legfontosabb szempont, hogy minél inkább variálhatóak legyenek a terek. A cégek elvárják, hogy attraktív szolgáltatások jelenjenek meg az irodában, az irodaházban, sőt az irodaház környezetében is. A választáskor arra is odafigyelnek, hogy minél könnyebben lehessen eljutni az irodába. Ha kényelmes és nem túl hosszadalmas az utazás, akkor könnyebben válnak meg az emberek az otthoni kényelmüktől. Egyébként jelentős különbségek vannak a munkavállalók között az életkor vagy a szociális helyzet függvényében is. Az irodák tulajdonosainak és használóinak közösen kell kialakítaniuk a kölcsönösen előnyös mixet. Megfigyelhető, hogy a lejáró szerződéseket követően a cégek jellemzően nem a 100 százalékos létszámnak megfelelő területet kötik le az új szerződéseknél. Abban azonban még elég nagy a bizonytalanság, hogy a hibrid munkavégzésnél, hogy alakul az irodai és az otthoni munkavégzés aránya. A bérbeadók egyébként próbálnak rugalmas kondíciókat teremteni, ám az A osztályú irodák esetében, a banki finanszírozás miatt, viszonylag korlátozott a mozgásterük. Be kell tartaniuk a hitelszerződésekben előírt szigorú feltételeket. Nagyon kevés ingatlantulajdonos tudja vállalni annak kockázatát, hogy a bank felmondja a hitelszerződést.
CT: A hibrid munkavégzésből fakadó bizonytalanságon kívül vannak más tényezők is, amelyek napjainkban befolyásolják az irodabérleti piacot?
Kákosy Zsolt: Mind a használói, mind a bérbeadói oldalon hatással vannak a piacra az ESG szempontok. Az erre vonatkozó szabályozások az Európai Unió tagállamaiban, valamint az EU-n kívüli fejlett tőkepiacokon egyaránt gyorsan változnak, és ez újabb bizonytalanságot hoz be a piacon. Emiatt az ingatlantulajdonosokat egyre szigorúbb feltételek szorítják. Egyébként zárójelben jegyzem meg, hogy az ESG-vel kapcsolatos jogszabályok betartását a bérlők is számon kérik a bérbeadóktól. Természetesen a megnövekedett ESG kritériumok teljesítése plusz beruházást követel az ingatlantulajdonosoktól. A többirányú prés következtében polarizáció indult meg a tulajdonosi piacon. Fokozatosan kiderül, hogy kik annyira tőkeerősek, hogy a nehezedő piaci feltételek között is talpon tudnak maradni, és még azokat a plusz beruházásokat is el tudják végezni az ingatlanokon, amelyeket a bérlők elvárnak.
CT: Az új építésű irodák előnyt élveznek a régebbi épületekkel szemben?
Kákosy Zsolt: A hibrid munkavégzés elterjedése előtt az újabb, tehát modernebb, jobb, szebb irodaházak majdnem mindig előnyt élveztek a régebbiekkel szemben. Most viszont, az ESG szempontok esetenként kizárják az új építésű irodákat, mivel azok karbonlábnyoma a legnagyobb. Többen emiatt kifejezetten a felújított épületeket keresik. Várható, hogy a piacon általában is jellemző lesz, hogy a zöldmezős beruházások aránya csökken, miközben a felújítások aránya nő. A felújításoknak egyébként a technológiai és a gazdasági feltételeit is ki kell még munkálni. Figyelemre méltó, hogy az ESG-vel kapcsolatos szabályozások következtében már az 5-10 éve épült irodaházak is hirtelen elavultaknak számítanak, hiszen nem teljesítik az ESG feltételeket. Nagyon érdekes folyamatoknak lehetünk tehát tanúi, amelyek a piac teljes újragondolását vonják maguk után, és amelyek változásokat hoznak az üzemeltetői feladatokban. Mivel változnak a bérlői igények, továbbá a tulajdonosi helyzet is meglehetősen nehéz, az ingatlankezelőnek kvázi hidat kell képeznie a bérlők és a bérbeadók között. Az ingatlankezelő (Property Manager) az, aki tisztában van a ház műszaki lehetőségeivel, így miután megismerte a bérlő igényeit, azokat le tudja fordítani a szóba jöhető műszaki megvalósítási módokra.
CT: Mennyiben tudják a korszerű technológiák, például a mesterséges intelligencia segíteni az üzemeltetők munkáját, az irodaházak optimális működését?
Kákosy Zsolt: Az AI-nak számtalan felhasználási lehetősége van. Az ingatlanüzemeltetésben akkor működőképesek az AI-alapú megoldások, ha megfelelő adatbázisokkal tudnak dolgozni. Az adatbázisok építéséhez nélkülözhetetlen az épület digitalizációja, tehát a korszerű épületfelügyeleti rendszerek kiépítése, szenzorok telepítése, hálózatba kapcsolása stb. Valószínűleg az épületfelügyeleti rendszerekre, illetve az azokba befutó adattömegre épülnek majd rá azok a mesterséges intelligencia algoritmusok, amelyek hozzájárulnak az épület optimális működéséhez. Az AI más területeken, bizonyos kiegészítő funkcióknál is beléphet. Szerepet játszhat például a problémakezelésnél; a call centerekben akár chatbotokkal, akár hangfelismeréssel, akár a beszéd írott szöveggé alakításával könnyítheti és gyorsíthatja a folyamatokat. A piac már elindult ebbe az irányba, sok előremutató megoldással találkozhatunk, de egyelőre nem állt össze egy egységes kép. A korszerű technológiák, a mesterséges intelligencia elterjedése megváltoztatja az üzemeltetők szerepét is. Az ingatlanüzemeltetésben dolgozó kollégáknak fokozatosan el kell mozdulniuk a fehérgalléros munkavégzés, a rendszergazdai, adatgazdai, adatelemző szerep felé. Mindazonáltal mindig kell maradnia valakinek, aki a végén meghúzza a csavart, hiszen nem lehet mindent automatizálni, illetve távolról, éjszaka felügyelni.
ICON Real Estate Management
CT: Ezek szerint az ingatlanüzemeltetők munkavállalói köre némileg megváltozik a jövőben, például szükség lesz mesterséges intelligenciához értő emberekre is?
Kákosy Zsolt: Igen, annál is inkább, mert sok mesterséges intelligenciára épülő megoldás a legtöbb ember számára fekete dobozként működik. Bekerülnek az adatok, és tulajdonképpen nem tudjuk, hogy pontosan mi történik velük, csak azt látjuk, hogy mi jön ki a dobozból. Valakinek azért csak kell értenie hozzá, hogy mit is csinál a rendszer. Minden területen így van ez, az épületekben működő AI rendszerekben szintén ez a helyzet. Ahhoz, hogy megbízhassunk ezekben a rendszerekben, el kell kerülnünk a fekete doboz hatást, tehát szükség van AI szakértőkre. Azt gondolom tehát, hogy a teljes automatizálás helyett inkább az ember és a rendszer megfelelő együttműködése lesz a nyerő. Egy kicsit úgy kell ezt elképzelni, mint a repülőgépek robotpilótáját. Minden valószínűség szerint a robotpilótával fel és le tudna szállni a repülő, mégis ott van mellette az ember, aki figyelemmel kíséri a történéseket, hogy szükség esetén beavatkozhasson.
